郑州之后，青岛被推上热搜了！

昨天，青岛房产圈都在刷屏一个重磅消息：

即墨打响政策放松第一炮，取消5年限售政策，房产证满两年就可以交易！市场风暴来了！

我昨天晚上才看到这一消息，住建局下班了，也没法求证。

今天一大早就打电话到青岛住建局求证，住建局的人让我打去即墨问，还不忘提醒一句，那边电话已经打爆了，得有耐心，不然打不进去。

幸好皇天不负有心人，终于确认了！

消息是真的，即墨住建局给我的回复是：

新房由拿证满五年改为网签后满五年！

二手房满两年即可交易！

目前官方的文件还没出来，但是已经开始执行了。

会不会又是政策一日游？

说实话，我觉得可能性不大，毕竟此时的政策环境和去年已经发生了360度的大转变。

其实早在2020年疫情，青岛就尝试放松调控。

2020年4月，青岛发了一个百日消费季房展活动规则，鼓励刚需买房，在活动期间购房限售五年改为2年。

当然那一次时机不成熟，不仅青岛，很多地方尝试放松调控，但是最后下场都是一日游。

但是今年明显不一样，菏泽首付降至两成，郑州放松限贷和限购都没喊停，所以这一轮青岛闯关，我觉得成功的概率非常大。

其实青岛和郑州一样，楼市已经低迷了好几年了。

青岛上一轮房价制高点是2018年，当时整个青岛为房狂，为房疯，就像非典时期抢盐一样抢房。

2018年4月份，为压住过热需求，避免太扎眼，青岛限售政策被迫升级到五年，按取得房产证的时间算。

至此，青岛房价开始从高点回落，甚至在2019年和2020年成为全国降幅倒数前十。

我当时去青岛调研的时候也明确提示过风险了!

2018年樱桃青岛调研原文

回调了三年多，本来去年青岛楼市开始有一丝回暖的势头，但年中又被信贷收紧打回去，下半年市场急速转冷。

2021年全年成交，无论新房还是二手房相比2020年都回落了。

市区的新房供给量不大，价格比较能扛，郊区全都打起了价格战。

二手房方面，贝壳的数据是除崂山区和市南外，其余4区二手房成交均价都有不同程度下降。

一直到今天，青岛房价也没有见明显起色。

限售五年的政策实在是太狠了，因为青岛是按拿到房本来算，如果是买期房的话，相当于七八年左右，你才能再交易。

限售时间太长，一些正常换房需求也会被误伤。

全国范围看，青岛的限售可以说比一线城市的还狠，大部分一二线都是限售两年或者三年，即便苏州，也只有二手才限售五年。

新房限售五年，不说投资客，即便是很多刚需也被误伤了，毕竟很多年轻人都是先买小的，三五年后改善再换大的。或者先卖二手房，再换新房。

现在所有的流动性统统被限死了，不利于市场交易。

当然，这个政策放在2018年是合适的，但放在现在就过于严厉了。

现在的青岛市场属于周期底部，政策环境也比以往更加宽松。

时机已经成熟，不光是即墨，青岛全市放松五年限售，我觉得是指日可待的。

郑州一下子放松了限购和限贷，现在青岛仅仅只是放松了一个区域的限售，我都觉得过于保守了，即便放松全城的限售改为2年都不过分。

郑州在放松之前是由市长发话，给了明牌的。

青岛即墨放松限售的消息，虽然没有红头文件，但即墨住建局告诉我，今天开始执行了。

这段时间的青岛市场，开始启动了，有的新盘应声涨价。

即便是一些大家以往认为比较冷的区域，售楼处突然火爆起来。

西海岸新区西客站绿地某楼盘，上周四的售楼处现场，一个普通的工作日，看房买房的都非常多！

以上都是一些郊区的新盘，过往在大家眼里没人要的新盘，最近售楼处人气急升，大家都在打探房价是否降价，准备上车。

二月份新房住宅成交数据虽然不如一月份，这里春节有很大的因素。

分开每周情况来看，春节后，青岛新房住宅连续三周上涨

（2月7日～13日）成交1003套

（2月14日～20日）成交1478套

（2月21日-2月28日）成交2267套。

如果接下来青岛真的闯关成功，利好政策叠加市场回暖，青岛迎来小阳春是板上钉钉的事情。

从2018-2022年，毕竟青岛也积累了四年的需求，加上现在新房在促销，二手房也在降价，很多刚需都会趁机抄底上车，回暖是正常的。

但也别忘了，青岛库存大的客观情况，所以我觉得青岛这一轮回暖，也会是明显分化的行情。市区行情量价齐升，郊区价格很难涨。

和苏州福州等南方城市不一样，北方大部分地方的去化周期普遍超20个月。

我看回2020年末的数据，当时青岛的去化周期是25个月，库存为3409万平米。

时隔一年多，青岛的去化周期降至23个月，库存降了一千多万平米，为2039万㎡。

主要是下半年去化速度慢，才导致去化速度降低。

当然也要看每个区域的情况，市中心的去化周期大多在12个月以内；即墨为15个月，胶州为28个月，去化慢就真的是因为库存太多了。

如果接下来限售真的放松了，改为两年，那么郊区肯定还会有一大波炒房客抛盘离场，二手房甚至还会降价。

像即墨区、原胶南市、城阳、胶州这种供给量大的地方，估计二手房降价压力还是蛮大的。

刚需可以趁着现在底部机会赶快上车，如果首付够的情况下，一定要尽量买市中心，选择新房供给量少的地方。

这些地方则要趁早入市！

昨天有读者发我两张照片，说央视主持人在报道郑州“救市”政策的时候，笑容如沐春风，感觉风向真的变了。

嘿！我去年十月份就在喊：风向发生了变化！虽然后台骂我的人不少，但客观事实就是这样。

大家咋现在才反应过来呢！