昨天说了这个春节期间，一部分一二线城市已经出现回暖的迹象，友善地提醒一下，这些城市的刚需注意上车时机。

但同时，我看到，很多三四线城市的又走向了另一个极端：县城的房子没人要！

克而瑞发布了最新的春节成交数据，整体很难看，40个重点城市在1月31日-2月6日的春节周期间成交量只有44.5万平， 同比降了40%，环比下降超80%。

其中，一线比较坚挺，上海冒头，新房住宅成交面积同环比上涨，比起2019年同期也有16%的增长；

多数二线城市延续了年前行情，成交情况比较逊色；

三四线城市 最可怜，按理说很多老家的中介要靠这一波出点单的，但是，这一年到头最期待的重头戏—— 返乡置业潮大缩量。

惠州春节期间一手住宅成交只有7套，比去年的49套还低得多；

常州作为 人口输出大市，春节新房售楼处到访量少，哪怕有的项目访客多，一天也只有1-3套房成交。整个春节周成交2000平米，环比大跌97%，对比2021、2019年同期也明显下滑；

无锡有60个新盘在卖，其中就有1/3楼盘每天只能成交1套；

阜阳赶在春节前备案了10个新盘项目，新推1000多套房，结果全市80多个新盘里只有3个项目的成交量在10套左右；

......

三四线城市的房子难道真的没人要了？

首先，这一轮的返乡置业潮成绩暗淡，是小地方冲刺过后的结果。

自从去年四季度政策转向，信逐渐恢复之后，很多地方可没闲着，各种刺激托底。

除了搞限跌令的，还有花式放松公积金，变相下调首付比例，都是为了激起大家买房情绪。

广西北海下调二套房公积金贷款首付，从原来的60%降到40%；

四川 自贡呢放松了 公积金贷款首套房的认定标准，从认房又认贷改成了只认贷不认房，让更多的买房人能够按首套房的资格来买房，首付比例从40%降到20%；

安徽马鞍山是提把高层次人才最高贷款额度提高到六十万；

还有 玉林等多个城市也调整了公积金政策，各地总的来说主要包括上调贷款额度、放宽公积金提取和使用条件、扩大公积金用途等，让首套刚需和改善买房更省钱。

小城市出台政策既是为了稳定当时的楼市，估计也是看到过年返乡置业的浪潮逼近，想着能不能开年刷一波量。

还有更直接的，喊出满足返乡置业需求的口号，果断祭出降低首付比例的大招。

安徽省提出要通过分期免手续费、 赠送抵扣券、降低首付比例、补贴置换等方式来满足返乡人员消费，实质也就是鼓励返乡置业。

可惜理想很丰满，现实很骨感。现在都没啥用了。

以前还可以消费一下返乡的年轻人的情怀，这些实打实的让利都效果有限，更别说这些用烂了的口号和招数了。

我记得前些年开发商的那些标语特有意思，给大家列几个。

还有的比如：

梦在远方，心在故乡。

不同城市，同一个家。

这些口号听上去是不是都挺触动内心的？但是有啥用呢？现在掏钱的人越来越聪明了。

大部分小城市的基本面决定了它的楼市中长期都要走下坡路。

1、经济落后，缺少购买力。

以广东为例，2021年广东各市的GDP里，深圳、广州一线城市一骑绝尘，佛山、东莞紧随其后，而清远、韶关、梅州等小城市的人均 GDP只有头部的1/4左右。

就像最近流传的一句话，回老家买只鸡都要拖关系。县城的经济发展不充分，缺少商业流通路径，商业化也不够成熟。

像我老家的县城里，真正能算产业的就是电子烟代工等工厂。老板赚到钱后分一点给员工，员工维持着发不了财也饿不死的状态。

小地方要说真正香的职业，还得是体制内。哪怕是个村干部的名额，都有一堆人到处送礼让大家帮忙投票。

2、人口外流，需求在萎缩。

体制内的岗位有限，除了进厂又没有太多选择，年轻人外出到大城市是肯定的。只剩下老人、小孩留守在老家的县城里。

我还看到有人提出搞一个创业项目， 相当于众筹找专人专门帮忙照顾老家的老人，提供上门做体检、偶尔帮忙照看一下的服务。

3、库存高企，行情下行。

目前整体的房子是过剩的，但是都集中在最广大的三四线城市，一二线城市其实是短缺的。所以三四线需要不断卖新房。

但是去年下半年以来全国楼市几乎都喘不过气来，这会儿连深圳、广州这些一线城市都还没缓过来，三四线城市行情更差了。

行情下行，大家买房信心不足，连在群里讨论都少了。

我看惠州不少开发商过年期间给出了垫资首付款，只要交一半的首付就可以上车，买房人也下不了手，很大原因就是受到市场观望氛围影响。

4、土地模式

这是最重要的一点，跟一二线本质的区别是，三四线城市的财政收入有限，多数靠卖地，卖地去推新房，新房去库存之后再进一步卖地，如此循环。

但是当三四线城市的人都有房之后，库存就去不了了，所有人都买新房，二手房没有流动性了。要知道房价上行是取决于二手房流动性上涨，但是三四线城市二手房没人买，房价不涨，大家也不愿意买房了。

因为买涨不买跌才是大多数买房人的宿命。

涨的时候都来买，不涨的时候肯定没人要啊。三四线城市必然首当其冲，玩不下去了。

所以，整体来说，产业、人口，土地的基本面决定了未来大部分小城市和县城的房子会越来越过剩。

如果你手里头有多套小城市和县城的房子，建议尽快置换。如果你朋友家人有多套房，可以把这篇文章转发给他看看。

越到后面越难置换，什么有人会买小城市和县城的房子呢？

除了一部分在本地的真实需求外。对返乡置业的人可能跟旅游地产一样，真正买单的还是情怀，但是情怀不值钱呀。

你以为有能力外地工作的人，还会回去么？我认为很难的。有句话是说：到不了的都叫做远方，回不去的名字叫家乡。

大城市给你的眼界，有时候会让你难以忍受小城市的格局。能留一二线的那些人不会再回去了。

可能真正的刚需是留在当地的农村娃为了娶媳妇，必须要在县城里消费一套房子。毕竟~

当然，并不是所有老家县城、所有旅游地产都不能买。当下的任何市场都是分化市场。能不能买，买哪里都要分情况看。

三四线城市哪些可以买呢？

人口还在流入的省会城市，是没问题的，比如昆明，南宁等等。

都市圈和省会城市周边的人口众多且流入、经济发达的二三线城市，最典型的就是东莞，无锡等等。

三四线城市里面产业、人口基本面强的，我觉得千万级人口，万亿级GDP，或者接近这个数字的，都是没有啥问题的，典型是泉州、南通等等；

江浙的一些发达的小城市，产业基本面很强，比如 嘉兴、昆山，义乌等等。

有独特环境、旅游和休闲养老资源的城市，再加上一些国际级的规划和概念，这一类主要看海南三亚、海口。

如果你手里还没有钱买这些地方，相信我，那不是把子弹浪费在看不到未来的小县城的理由。

留好现金，加油搞钱，一击即中才能做大财富！